Hoy vamos hablar sobre la resolución del contrato de alquiler por actividades molestas, o dicho coloquialmente, echar a un vecino molesto, o más llanamente aún, echar a un vecino por cansino.
En uno de nuestros anteriores post tratamos el tema de actividades molestas, nocivas e insalubres.
Ahora vamos a ver qué es lo que ocurre cuando esas actividades son llevadas a cabo por el arrendatario.
Así que si quieres conocer más sobre este tema, quédate y te contaremos todo lo que necesitas saber.
Puede que te preguntes »¿Quién puede actuar contra el arrendatario cuando realiza actividades molestas? »
Es una buena pregunta y la respuesta es que, tanto una comunidad de vecinos como el mismo arrendador, pueden poner fin a la situación.
¿Una comunidad de vecinos puede rescindir un contrato de alquiler por actividades molestas?
La respuesta la tenemos en el art 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Según este artículo de la LPH esto es lo que puede hacer una comunidad de vecinos:
El presidente de la comunidad de vecinos por iniciativa propia o por requerimiento de uno o varios propietarios deberá dirigirse al arrendatario que esté realizando las actividades molestas (nocivas o insalubres también) y pedirle que ponga fin a esas acciones, así como informarle que de no hacerlo, se procederá contra él judicialmente.
Lo recomendable es realizar notificación por escrito, para dejar constancia de tal petición de cesación.
¿Y si el arrendatario sigue con la misma conducta pese a las notificaciones?
Entonces la junta de vecinos deberá convocarse debidamente para autorizar que se realice contra el arrendatario una acción de cesación por vía judicial.
La demanda tiene que dirigirse contra el propietario de la vivienda en primer lugar, seguido del arrendatario.
Y tiene que acompañarse de los requerimientos (notificaciones) hechos al arrendatario y el acuerdo de la junta de propietarios.
El juez dictará sentencia fallando a favor o en contra de la comunidad de vecinos, pues estimará si realmente se trata de actividades molestas.
También como podrá acordar medidas cautelares según el tipo de actividad.
Pues dependiendo del alcance de la gravedad del asunto, se tomarán unas medidas u otras.
Por tanto el juez podrá decretar la resolución del contrato de alquiler, desalojar, etc.
Además en ocasiones ésto va acompañado de una indemnización por daños y perjuicios a favor de los demás propietarios.
¿Puede el propietario resolver el contrato de alquiler por actividades molestas?
Cuando un propietario se encuentra ante un arrendatario que realiza actividades molestas, puede proceder contra él y resolver el contrato de alquiler.
En este caso acudiremos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y en su artículo 27.2.e) encontraremos la solución.
Ese artículo está dedicado al »incumplimiento de las obligaciones» (en los contratos de arrendamiento)
Y nos dice que la realización de este tipo de actividades molestas, insalubres o ilegales son incumplimientos del contrato de alquiler.
Lo que supone una causa justa para que el propietario pueda resolver el contrato de alquiler de pleno derecho.
Es importante que se acumulen pruebas de esas actividades molestas, nocivas o insalubres para poder presentarlas por si se da finalmente un proceso judicial
Por ejemplo, si es por ruido excesivo, emplear un medidor de decibelios y hacer un registro. Si es por actividades peligrosas, dejar constancia de éstas, etc.
Si actualmente te encuentras en una situación de este tipo y necesitas ayuda, contáctanos.
Normas relacionadas con la resolución del contrato de alquiler por actividades molestas, nocivas o insalubres:
Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Incumplimiento de obligaciones.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
Artículo séptimo de la Ley de Propiedad Horizontal.
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Interesante sentencia sobre la rescisión del contrato de arrendamiento por los motivos citados:
“… Quedó probado en los autos que Dª Constanza es arrendataria del piso(…) y se desarrollan: ruidos nocturnos, música alta, zapateado, corrimiento de muebles a altas horas de la madrugada, lanzamiento de colillas encendidas por la ventana, esputos desde el domicilio y tirada de basura en zonas comunes, lo que llevó al presidente de la Comunidad de Propietarios a poner los hechos en conocimiento del arrendador, quien en distintas ocasiones pretendió corregir aquellas actividades contrarias a la LAU sin conseguirlo,(…) todo lo cual dio lugar a que la arrendadora promoviese la acción que hoy ejercita para interesar la resolución del contrato de arrendamiento urbano.
El desalojo no es medida grave sino que es la que efectivamente contiene la LAU, en su art. 27.2 letra E porque se dieron los hechos y, por ello, es procedente resolver el contrato teniendo en cuenta también el contenido del art. 1124 CC que para incumplimientos flagrantes, como es el de la arrendataria, generan la finalización del contrato en sede resolución”.
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