¿Cómo echar al vecino molesto?

Hoy vamos hablar sobre la resolución del contrato de alquiler por actividades molestas, o dicho coloquialmente, echar a un vecino molesto, o más llanamente aún, echar a un vecino por cansino.

En uno de nuestros anteriores post tratamos el tema de actividades molestas, nocivas e insalubres.

Ahora vamos a ver qué es lo que ocurre cuando esas actividades son llevadas a cabo por el arrendatario.

Así que si quieres conocer más sobre este tema, quédate y te contaremos todo lo que necesitas saber.

Puede que te preguntes  »¿Quién puede actuar contra el arrendatario cuando realiza actividades molestas? »

Es una buena pregunta y la respuesta es que, tanto una comunidad de vecinos como el mismo arrendador, pueden poner fin a la situación.

¿Una comunidad de vecinos puede rescindir un contrato de alquiler por actividades molestas?

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La respuesta la tenemos en el art 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Según este artículo de la LPH esto es lo que puede hacer una comunidad de vecinos:

El presidente de la comunidad de vecinos por iniciativa propia o por requerimiento de uno o varios propietarios deberá dirigirse al arrendatario que esté realizando las actividades molestas (nocivas o insalubres también) y pedirle que ponga fin a esas acciones, así como informarle que de no hacerlo, se procederá contra él judicialmente.

Lo recomendable es realizar notificación por escrito, para dejar constancia de tal petición de cesación.

¿Y si el arrendatario sigue con la misma conducta pese a las notificaciones?

Entonces la junta de vecinos deberá convocarse debidamente para autorizar que se realice contra el arrendatario una acción de cesación por vía judicial.

La demanda tiene que dirigirse contra el propietario de la vivienda en primer lugar, seguido del arrendatario.

Y tiene que acompañarse de los requerimientos (notificaciones) hechos al arrendatario y el acuerdo de la junta de propietarios.

El juez dictará sentencia fallando a favor o en contra de la comunidad de vecinos, pues estimará si realmente se trata de actividades molestas.

También como podrá acordar medidas cautelares según el tipo de actividad.

Pues dependiendo del alcance de la gravedad del asunto, se tomarán unas medidas u otras.

Por tanto el juez podrá decretar la resolución del contrato de alquiler, desalojar, etc.

Además en ocasiones ésto va acompañado de una indemnización por daños y perjuicios a favor de los demás propietarios.

¿Puede el propietario resolver el contrato de alquiler por actividades molestas?

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Cuando un propietario se encuentra ante un arrendatario que realiza actividades molestas, puede proceder contra él y resolver el contrato de alquiler.

En este caso acudiremos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y en su artículo 27.2.e) encontraremos la solución.

Ese artículo está dedicado al »incumplimiento de las obligaciones» (en los contratos de arrendamiento)

Y nos dice que la realización de este tipo de actividades molestas, insalubres o ilegales son incumplimientos del contrato de alquiler.

Lo que supone una causa justa para que el propietario pueda resolver el contrato de alquiler de pleno derecho.

Es importante que se acumulen pruebas de esas actividades molestas, nocivas o insalubres para poder presentarlas por si se da finalmente un proceso judicial

Por ejemplo, si es por ruido excesivo, emplear un medidor de decibelios y hacer un registro. Si es por actividades peligrosas, dejar constancia de éstas, etc.

Si actualmente te encuentras en una situación de este tipo y necesitas ayuda, contáctanos.


Normas relacionadas con la resolución del contrato de alquiler por actividades molestas, nocivas o insalubres:

Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Incumplimiento de obligaciones.

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

Artículo séptimo de la Ley de Propiedad Horizontal.

1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Interesante sentencia sobre la rescisión del contrato de arrendamiento por los motivos citados:

“… Quedó probado en los autos que Dª Constanza es arrendataria del piso(…) y se desarrollan: ruidos nocturnos, música alta, zapateado, corrimiento de muebles a altas horas de la madrugada, lanzamiento de colillas encendidas por la ventana, esputos desde el domicilio y tirada de basura en zonas comunes, lo que llevó al presidente de la Comunidad de Propietarios a poner los hechos en conocimiento del arrendador, quien en distintas ocasiones pretendió corregir aquellas actividades contrarias a la LAU sin conseguirlo,(…) todo lo cual dio lugar a que la arrendadora promoviese la acción que hoy ejercita para interesar la resolución del contrato de arrendamiento urbano.

El desalojo no es medida grave sino que es la que efectivamente contiene la LAU, en su art. 27.2 letra E porque se dieron los hechos y, por ello, es procedente resolver el contrato teniendo en cuenta también el contenido del art. 1124 CC que para incumplimientos flagrantes, como es el de la arrendataria, generan la finalización del contrato en sede resolución”.

En FBG Abogados Zaragoza podemos ayudarte si necesitas desalojar a un inquilino de una vivienda, una oficina o un local de negocio. Visita nuestra página sobre Derecho Civil.

O Llámanos al 644 40 32 57

¿Qué son las actividades nocivas, molestas o insalubres?

actividades molestas e insalubres

Puede que en ocasiones hayas escuchado términos como » actividades nocivas » o » molestas » y no sepas a qué se refieren realmente, pero no te preocupes porque vamos a explicarlo en este post.

Este tipo de actividades se encuentran reguladas puesto que de lo que se trata es de evitar molestias o situaciones en las que la convivencia o el desarrollo normal entre ciudadanos y vecinos sea inviable.

 

¿Qué nos dice la ley sobre las actividades nocivas molestas o insalubres?
¿Qué son las actividades nocivas, molestas o insalubres?

 

 

Para saber más sobre actividades nocivas, molestas o insalubres debemos acudir al »Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas»

Aunque haya sido derogado por la »Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de Calidad del Aire y Protección de la Atmósfera ‘se nos especifica que el Decreto se mantendrá en aquellas comunidades autónomas cuya normativa sobre este tema aún no se haya aprobado. Por tanto hasta que ésto suceda, será de aplicación el Decreto 2414/1961.

¿Qué son las actividades molestas, nocivas o insalubres?

A continuación vamos a ver que significa cada una de ellas, según el artículo 3 del Decreto anteriormente mencionado:

  • Actividades molestas: Aquellas que provoquen incomodidad por ruidos o vibraciones. Humos, gases, olores, nieblas o polvos en suspensión o sustancias.
  • Ejemplo de actividad molesta: tener un equipo de música encendido dentro de los horarios establecidos superando el nivel de decibelios legalmente establecido.
  • Actividades insalubres: Las que dan lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.
  • Ejemplo de actividad insalubre: cúmulo desproporcionado de basura en un piso
  • Actividades nocivas: Aquellas que por las mismas causas que las anteriores, provoque daños a la riqueza forestal, pecuaria o agrícola
  • Actividades peligrosas: Las que busquen fabricar, manipular, expender o almacenar productos que puedan generar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones o análogos para personas o bienes.
  • Ejemplo de actividad peligrosa: realizar en una vivienda experimentos con productos inflamables sin los medios adecuados de seguridad y conocimientos necesarios.

 

¿Qué podemos hacer ante las actividades molestas, nocivas o insalubres?

¿Qué son las actividades nocivas, molestas o insalubres?

Tanto a nivel estatal como autonómico o municipal se seguirá la legislación y políticas diseñadas para controlar, evitar y sancionar esas actividades nocivas, molestas o insalubres con la finalidad de conseguir un bien común para la convivencia de todos los ciudadanos.

Sin embargo, como es normal, no todo puede ser controlado constantemente y nosotros como ciudadanos podemos advertir a las autoridades si tenemos conocimientos sobre la realización de dichas actividades, ya se estén dando en nuestras viviendas o en el entorno.

En el caso de ser en nuestra vivienda donde ésto suceda y convivamos en conjunto con otros propietarios, estas actividades deberán denunciarse en la junta de vecinos y se llevará a cabo el oportuno trámite hasta que el propietario cese de dicha actividad. Ya sea por vía extrajudicial o judicial.

E incluso, si el vecino que cometa tales hechos no frena su actividad, podremos acudir a las autoridades.

Sea pues el caso que sea, es trabajo de todos velar por que no se cometan tales actividades, pues repercute sobre nuestro entorno y nos niega la tranquilidad, disfrute y condiciones a las que tenemos derecho.

Por tanto, si te encuentras en una situación donde sufres algún tipo de actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa y no sabes qué hacer, te animamos a contactar con nosotros, sin compromiso, te ayudaremos a resolver el problema.

En FBG Abogados, como expertos en Derecho Civil, velamos por tu tranquilidad y defendemos tus derechos.

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